上证报中国证券网讯（记者何昕怡）四年前，随着首批公募REITs在沪深证券交易所上市股票配资线上，REITs这一创新品种开始进入国内投资者的视野。在短短四年里，我国REITs市场总发行规模已超过1800亿元，总市值规模突破2000亿元大关，共上市66只REITs产品。
在中国证监会的指导下，上交所正积极打造REITs市场建设发展主阵地。从一级市场看，上交所已上市REITs产品44只，发行规模约1230亿元；从二级市场市值看，截至目前，上交所44只REITs产品的市值达到1370亿元。从基础制度的不断夯实，到市场整体扩容提质，再到投融互信的持续强化，上交所坚持用市场化的力量引导良性生态的形成，以优生态促发展，始终走在REITs市场生态建设的前列。
以优生态促发展市场化价格机制助力“好项目好待遇”
自首批REITs产品上市以来，我国REITs市场已走过四年的发展历程。过程中，上交所立足市场实践，在制度建设、项目发行与监管机制等方面不断探索，着重建立以市场化价格为核心，带动发行定价、二级市场交易、存续期管理全链条发展的良好生态。
近期启动询价的中银中外运仓储物流REIT，通过采用上下限打开的市场化定价区间，给予投资者充分的定价权，共获575户网下对象报价，全场倍数251.12倍（剔除后），报价机构户数、全场倍数均位于中国公募REITs产品推出以来市场第二，央企公募REITs第一。中外运最终定价参考市场化报价结果，较评估价的溢价率达到16.16%，为公募REITs推出以来市场最高发行溢价率。
上交所已上市的44只REITs中也涌现出一批“排头兵”项目。得益于底层资产稳健运营、投资回报稳定丰厚、产业方积极参与、重要机制逐步建立，这些项目的市场价格表现在各自行业内名列前茅。
例如，北京保障房、京能光伏等REITs在原始权益人集团层面设置了REITs“运营官”角色，从集团战略层面统筹REITs上市后各类重大事项，调动协调各类资源；嘉实京东、华润有巢等REITs项目已建立了市场化的激励约束机制，将项目运营成效与团队、个人绩效直接挂钩，充分激发一线运营人员的工作积极性。
这些市场认可的“好项目”较发行价的涨跌幅（后复权）普遍在20%以上、最高超过90%，2025年以来的换手率普遍在1%以上，显著高于全市场平均水平。作为“好项目”参与方，上交所充分发挥交易所债券条线在市场服务、融资审核、持续监管、投资交易等全链条的综合服务优势，支持其建好REITs平台，形成“好项目有好待遇”的REITs市场生态。
“REITs市场化改革的核心在于让价格回归市场，让市场在资源配置中发挥决定性作用。经过改革股票配资线上，REITs市场在项目筛选、定价、交易等环节更加透明、高效，投资者能够根据自身风险偏好做出合理决策，市场资源配置效率显著提升。”某资深市场人士表示。
市值分红多点开花各方获得感持续提升
截至目前，全市场共有66只REITs产品上市，总市值超2000亿元。其中，沪市44只REITs总市值达到1370亿元，较发行价复权上涨约30%。
得益于REITs高分红的产品特性，沪市REITs四年累计向投资者分红151亿元。其中，能源环保、产业园区、仓储物流实际分红金额均在10亿元以上，分别为32亿元、16亿元、13亿元。同时，沪市REITs二级市场除权价格平均涨幅约14%。其中，市政水利、消费、保障房的表现尤为突出，除权涨幅均在55%以上。
REITs市场的蓬勃发展离不开各类投资者的积极参与。从公开信息可以看到，REITs市场投资者呈现多元化趋势，除保险机构持续参与REITs投资外，券商自营、私募基金等投资机构的参与度也显著提高。
某市场资深人士表示：“根据公开信息，目前全市场在审或待发售的REITs项目共21单（含扩募），其中上交所17单，这些在审项目将进一步扩充REITs市场的容量及深度，为REITs指数基金、ETF等创新产品的出现打下基础，REITs产品体系将会愈发丰富，产品创新日益繁荣，市场化程度持续提高。”
“首发+扩募”双轮驱动市场持续扩容增类
目前，上交所REITs产品常态化发行成效显著。资产类型上，上交所有全面的资产大类和丰富的细分形态。从2021年6月首批上市的产业园、收费公路、仓储物流、生态环保，到后来陆续上新的保障房、能源、消费、市政等大类资产，再到本周刚刚获批的数据中心，上交所REITs市场资产图谱不断拓宽。其中，污水处理、市政供热是沪市REITs独有的大类资产。
在行业细分形态上，沪市REITs更是百花齐放，平安交投是收费公路中特有的跨海大桥，嘉实电建是目前能源REITs中唯一的水电设施。据悉，未来，沪市REITs将向着更多不同类别的底层资产延伸触角，旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地，绘就更加丰富多元的公募REITs图谱。
除首发的各类REITs项目外，已上市沪市REITs的扩募工作也在加速推进中。上交所持续积极推动沪市REITs市场扩容，鼓励已上市项目通过扩募做大做优，助力REITs市场实现高质量发展，已经形成“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局。2024年以来，沪市已有6单REITs项目已发布扩募公告，其中有4单处于受理审核阶段、2单已获基金注册批复。
筑牢规则制度基底持续强化市场生态建设
上交所在证监会的指导下，按照“成熟一类、推出一类”的原则，从审核、持续扩募、信息披露、业务操作等多个环节出发，不断优化各类制度安排，已完善形成“业务办法+指引+指南”的多层次规则体系，推动监管制度逐渐规范化、标准化、精细化。
上交所相关负责人表示，上交所持续发力加强投融互通互信，引导各类投资机构参与，积极培育REITs良性市场生态，提升服务实体经济效能。2021年REITs推出以来，上交所作为组织者，以业绩说明会、投资者交流会、专题节目录制等多种形式，协调市场各类投资者与REITs项目融资方进行对接交流。
根据公开信息统计，上交所在四年间合计举办业绩说明会51场次、录制“REITs新视界”6期、“REITs大家谈”9期。
资产证券化产品图谱不断丰富REITs市场未来可期
持续推动多层次REITs市场的发展也是强化REITs市场生态建设的重要方面。目前，上交所设计出持有型不动产ABS这一创新产品，已有7单项目落地，总融资规模达到122亿元。
业内人士认为，未来，REITs的覆盖面与普及率会大幅提升；REITs所服务的资产类别、企业类别和资金类别会与时俱进、持续扩容；REITs平台将更具市场活力和自驱力，不断推动资产运营管理机制、资源要素配置效率的优化和提升，成为我国盘活存量资产、服务实体经济的重要金融工具。
“上交所将持续发挥资本市场服务实体经济作用股票配资线上，为REITs市场各方做好服务，为REITs市场的建设发展保驾护航。”上交所相关负责人表示。
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